Научный материал для подготовки к семинарскому занятию по теме "Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения"

Уважаемые студенты, ознакомьтесь с научной статьей 

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ НОРМ

ОБ ОБОРОТЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

Законодатели обнаружили много недочетов в обороте сельскохозяйственных земель и приняли Федеральный закон от 14.07.2022 N 316-ФЗ с целью устранения недостатков в данной сфере.

Эти изменения, прежде всего, упростят доступ граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств к земельным ресурсам, а также позволят решить проблему, связанную с невозможностью конкуренции крестьянских (фермерских) хозяйств, представляющих собой преимущественно семейные хозяйства, с крупными сельскохозяйственными организациями в рамках существующих процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, уточнен порядок определения размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, в виде простой правильной дроби. Напомним, что это имеет значение в том числе для уплаты земельного налога.

Для КФХ улучшены возможности аренды земельных участков

На основании п. 5 ст. 22 ЗК РФ в общем случае арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу  в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Это право не применяется:

- резидентами особых экономических зон - арендаторами земельных участков, участниками свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в СЭЗ, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ;

- субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими земельные участки, включенные в перечни государственного и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

С 01.01.2023 к этим двум исключениям добавятся граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, которым для осуществления деятельности предоставлены участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичное изменение внесено в п. 6 ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с этой нормой арендатор земельного участка (за теми же двумя исключениями) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, установленные ЗК РФ.

Это право тоже не будет распространяться на граждан или крестьянские (фермерские) хозяйства, которым для осуществления деятельности предоставлены участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с этим изменение внесено и в п. 8 ст. 39.14 ЗК РФ. Земельные участки предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд  (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения деятельности с учетом особенностей, установленных ст. 39.18 ЗК РФ.

Эта норма не распространяется на деятельность, осуществляемую в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Законодателями учтено, что в настоящее время КФХ, претендующие на предоставление им земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получают их на общих основаниях, то есть участвуют в торгах. И это несмотря на то, что им сложно конкурировать с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов.

Единственный вариант, когда они могут получить подобный земельный участок без проведения торгов (но наряду с иными сельскохозяйственными организациями), - это их участие в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства. Так указано в абз. 1 п. 8 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ.

В связи с этим с 01.01.2023 вступит в силу новая ст. 10.1 Федерального закона N 101-ФЗ. Ею предусмотрено, что гражданин или КФХ будут вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления его деятельности .

Такие земельные участки будут предоставляться на срок до пяти лет. При этом не потребуется подтверждение отсутствия земельного участка на территориях иных субъектов РФ.

Субъект РФ своим законом может установить предельный размер предоставляемого земельного участка.

Одновременно положения упомянутого абз. 1 п. 8 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ перестанут действовать в отношении КФХ, а начнут применяться только к иным сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку.

Надо учитывать, что согласно новому п. 9 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Стало ясно, как определять размер земельного участка

в долевой собственности

Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона N 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (то есть до 24.01.2003), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 2 этой статьи установлено, что определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

С 01.03.2023 в указанной норме будут фигурировать не баллы, а балло-гектары. Хотя в настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 N 1475, которое допускает применение и того и другого понятия для выражения земельных долей.

Данное Постановление определяет порядок приведения долей, выраженных в баллах (балло-гектарах), в простую правильную дробь. Но согласно новой редакции п. 4 ст. 15 Федерального закона N 101-ФЗ с 01.03.2023 должны упоминаться только балло-гектары.

Законодатели констатировали, что законодательством не определен орган, уполномоченный осуществлять пересчет. Но в новом п. 2.1 ст. 15 Федерального закона N 101-ФЗ они установили, что земельная доля, выраженная в гектарах или балло-гектарах, должна быть представлена в виде простой правильной дроби (то есть без исключений).

Одновременно утратит силу правило, согласно которому при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами РФ (пп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона N 101-ФЗ).

И самое важное: в новом п. 8 ст. 19.1 Федерального закона N 101-ФЗ будет указано, что орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с 01.03.2025 определяет размеры земельных долей, выраженные в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби в порядке п. 4 ст. 15 названного Закона, то есть фактически в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ N 1475.

К сведению. Законодатели допустили, что до 01.03.2025 общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения имеет возможность самостоятельно принять протокол, содержащий решение об утверждении расчета долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выраженных в гектарах или баллах, в виде простой правильной дроби .

Если общее собрание этого не сделает, то с 01.03.2025 данную задачу выполнит именно обозначенный орган власти.

Этими же органами полученные результаты и утверждаются, публикуются в трехдневный срок с даты принятия соответствующего решения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещаются на официальном сайте этого органа в сети Интернет (при его наличии).

Также данный орган обеспечивает внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в отношении размера доли в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (соответствующее изменение внесено в ст. 38 указанного Закона).

Определение размера земельных долей в виде простой правильной дроби упростит выдел земельных участков в счет долей и принятие решений о подсчете голосов при проведении общего собрания участников долевой собственности, а также позволит осуществлять исчисление земельного налога в отношении правообладателей долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, выраженных в гектарах и балло-гектарах.

По поводу земельного налога, например, в Письме ФНС России от 06.08.2021 N СД-4-21/11161@ указано: исходя из п. 1 ст. 392 НК РФ, ст. 14, 15 Федерального закона N 101-ФЗ при представлении органам ФНС органами Росреестра сведений о размерах земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, выраженных в гектарах или баллах, у налоговых органов отсутствуют правовые основания для расчета долей в праве общей собственности и, соответственно, для исчисления налога правообладателям указанных земельных участков.

Таким образом, в данной ситуации у налогового органа отсутствует и право начислить земельный налог обладателям соответствующих долей земельных участков, размеры которых выражены в гектарах или баллах.

Получается, что у участников долевой собственности на земельные участки есть еще время, чтобы избежать обложения земельным налогом их участков, по крайней мере до 01.03.2025. Если они проведут собрание раньше, то и у налогового органа раньше возникнут основания направить им уведомление о необходимости уплатить налог.